20240523 Unlocking Housing Production Filling Lab Space — File 24-0799

Unlocking Housing  Production &  Filling Lab Space THOMAS F. GALLIGANI,  JR. EXECUTIVE DIRECTOR OFFICE OF STRATEGIC  PLANNING  & COMMUNITY  DEVELOPMENT MAY 23, 2024

Housing Production Issues High cost of capital  Financing costs and rates remain  high Attracting equity investors is a  challenge High construction costs Rate of increase has slowed, but  costs continue to rise Rents flattening

Housing Production Issues Credit tightening Banks are scrutinizing deals and tightening terms  for construction & permanent financing Land costs remain high stubborn property owners

Unlocking Housing Production: Ideas Zoning relief By‐right upper story residential in  MR zones Clarify standards for ground floor  commercial on non‐pedestrian  streets (% or depth of commercial) Eliminate upper story setbacks for 4‐ 6 story buildings on wide streets Permit relief Reduce or delay payment of building  permit fees Tax Relief Urban Center Housing Tax Increment  Financing (UCH‐TIF)

Unlocking Housing Production: Ideas Temporarily Change  Inclusionary 20% floor area instead of 20% of  units Phase in 20% inclusionary by 10th year Adjust Commercial  Linkage Exempt first floor  commercial in mixed‐ use developments Increased Use of  Project‐based  Vouchers Apply vouchers to inclusionary  units to support project economics

Unlocking Housing Production: Ideas Explore new financing  approaches MassHousing's new program Creative uses of US Federal Code  63‐20

Kendall Square remains the center  of the life sciences industry

Historic Greater Boston Lab Space Glut 16M square feet of new supply by 2026 Source: Newmark 1Q24 Boston Life Science Market Overview

Historic Greater Boston Lab Space Glut Industry expected to rebound to 'normal’ 1.5M square feet of annual absorption Source: Newmark 1Q24 Boston Life Science Market Overview

Other Observations Companies are looking to preserve cash;  are seeking lower cost locations Somerville's competitive advantage has  eroded ◦Kendall Square sublease space now  priced below Somerville ◦Somerville is the high‐cost option  among sub‐market competitors  (Watertown, Alewife, Allston, Seaport) ◦Price‐sensitive existing Somerville  tenants have signaled that they might  look elsewhere

Commercial Leasing: Potential Solutions Address the cost  differential Consider tax breaks to lure  pioneering life science firms Expand marketing to  the life sciences  industry Bio2025 opportunity City, landlord collaboration Leverage ‘Somerville Squares’  marketing Explore workforce  development  collaborations

Next steps Brief Mayor Ballantyne (complete) Engagement with City Council Evaluate and refine ideas Return to City Council with proposals & opportunities